Kredyt na budowę hali i zakup działki czy dotacja - co sfinansujesz

Niedawno trafiło do mnie pytanie od przedsiębiorcy, który chce rozbudować firmę i postawić halę: czy kredyt weźmie też na ziemię, czy tylko na sam budynek? A może zamiast kredytu da się dostać dotację?

Krótka odpowiedź: kredyt na budowę hali może objąć także zakup działki. W dotacji działka może stanowić najwyżej 10% kosztów projektu, a dotacja pokrywa tylko część tej kwoty, więc ziemię i tak kupujesz głównie z kredytu albo za swoje.

Pokażę Ci, jak bank patrzy na działkę i halę, co sprawdzić przed wizytą w banku, kiedy dotacja ma sens, kiedy kredyt uzupełni ulga w Polskiej Strefie Inwestycji i czego nie podpisywać przed złożeniem wniosku.

Czy kredyt na budowę hali obejmie też działkę?

Tak. Bank może sfinansować jedno i drugie jednym kredytem inwestycyjnym na całe przedsięwzięcie: zakup działki, budowę hali, przyłącza, a czasem też wyposażenie. Przykładowo PKO BP wymienia wśród celów kredytu inwestycyjnego zarówno zakup nieruchomości i gruntów dla firmy, jak i budowę.

Bank traktuje to jako jedną inwestycję i zabezpiecza się zwykle hipoteką na działce razem z halą, która na niej stanie.

Kredyt inwestycyjny a wkład własny

Całości bank zwykle nie pokryje. Bankier.pl podaje, że standardem przy kredycie inwestycyjnym jest wkład własny na poziomie 20-30%. Są banki, które wymagają mniej. PKO BP podaje, że sfinansuje do 90% wartości inwestycji, czyli wkład zaczyna się od 10%. Dokładny próg ustala każdy bank sam, po ocenie Twojej firmy i inwestycji.

Gwarancja de minimis z BGK, gdy brakuje zabezpieczenia

Jeśli firma nie ma czym zabezpieczyć kredytu, pomaga gwarancja de minimis. To gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego dla mikro, małych i średnich firm, które zabezpiecza spłatę kredytu obrotowego albo inwestycyjnego. W PKO BP obejmuje do 60% kwoty kredytu.

Załatwiasz ją razem z wnioskiem o kredyt w banku, który współpracuje z BGK (listę banków znajdziesz na stronie BGK). Pamiętaj tylko, że to pomoc de minimis: jedna firma, razem z firmami z nią powiązanymi, może jej dostać najwyżej równowartość 300 tys. euro w ciągu 3 lat (art. 3 ust. 2 rozporządzenia 2023/2831), a korzyść z gwarancji liczy się do tego limitu.

Sama działka bez projektu: dlaczego kredyt na zakup działki jest trudniejszy?

Tu jest trudniej. Kiedy prosisz o pieniądze na samą działkę, bez planu budowy, bank często chce większego wkładu własnego i pyta, co na tej działce powstanie.

Lepiej przyjść do banku z całym pakietem: działka, koncepcja hali i kosztorys. Wtedy rozmawiasz o jednym kredycie inwestycyjnym, a nie o dwóch osobnych sprawach.

Działka jako wkład własny i co bank sprawdzi w działce

Masz już działkę? To dobra wiadomość, bo bank może uznać ją za Twój wkład własny. Wtedy nie musisz odkładać całej kwoty wkładu w gotówce.

Gorzej z gruntem dzierżawionym. Hipotekę ustanawia się na własności nieruchomości albo na użytkowaniu wieczystym, a nie na dzierżawie (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Na cudzej ziemi bank nie ma więc na czym oprzeć zabezpieczenia i niechętnie da kredyt na halę. Do tego budynek trwale związany z gruntem jest jego częścią (art. 48 Kodeksu cywilnego), więc hala na dzierżawionej działce należy do właściciela gruntu.

Zanim umówisz się z doradcą w banku, przejdź przez tę listę:

Dotacja na budowę hali: działka to najwyżej 10% kosztów projektu

W programach unijnych zakup gruntu jest kosztem kwalifikowalnym tylko do 10% wszystkich wydatków kwalifikowalnych projektu, czyli tych, od których liczy się dofinansowanie. Na terenach opuszczonych i poprzemysłowych z budynkami limit rośnie do 15% (art. 64 ust. 1 lit. b rozporządzenia 2021/1060).

Przykładowe wyliczenie: budowa hali kosztuje 2 mln zł, działka 500 tys. zł. Działka może stanowić najwyżej 10% wszystkich wydatków kwalifikowalnych, więc do projektu wejdzie z niej ok. 222 tys. zł, bo tyle wynosi 10% z łącznej kwoty ok. 2,22 mln zł. Resztę, czyli ok. 278 tys. zł, płacisz sam albo z kredytu.

To jeszcze nie koniec. Dotacja pokrywa tylko swój procent kosztów projektu, a nie całe 222 tys. zł. Przy dofinansowaniu np. 50% dostaniesz na działkę ok. 111 tys. zł, a ok. 389 tys. zł z jej ceny i tak pokryjesz sam albo z kredytu.

Dlatego dotacja finansuje głównie budowę, a działkę i tak kupujesz z kredytu albo z własnych pieniędzy.

Kiedy dotacja na rozbudowę firmy obejmie halę?

Szanse na pieniądze bezzwrotne na halę mają głównie firmy produkcyjne i świadczące usługi produkcyjne, np. naprawy, remonty czy obróbkę powierzonego materiału, zwłaszcza gdy hala służy wdrożeniu czegoś nowego. Zwykła rozbudowa, bo brakuje miejsca, ma małe szanse, a hala pod handel czy magazyn jeszcze mniejsze.

Gdy dotacji na zwykłą rozbudowę nie ma, zostaje ulga w podatku, pożyczka albo czekanie na nabór. Kiedy która droga się opłaca, opisaliśmy we wpisie Dofinansowanie na rozbudowę firmy: ulga podatkowa, pożyczka czy nabór.

Przykład programu, w którym budowa się mieści, to Ścieżka SMART z Funduszy Europejskich dla Nowoczesnej Gospodarki. PARP dopuszcza w niej zakup gruntów i roboty budowlane, ale tylko gdy projekt wdraża wyniki prac badawczo-rozwojowych, a koszty wdrożenia wynoszą co najmniej 3 mln zł. Nabór na wdrożenia w 2026 r. zamknięto 11 czerwca. Jesienny nabór Ścieżki SMART (wnioski od 29 października do 29 grudnia 2026 r.) obejmuje tylko prace badawczo-rozwojowe, bez działki i budowy, więc termin kolejnego naboru na wdrożenia sprawdzasz na stronie PARP.

Jeśli hala ma stanąć na wsi, sprawdź też, czy Twoja Lokalna Grupa Działania (LGD) planuje nabór dla firm. Jak to wyczytać z harmonogramu i strategii, opisaliśmy we wpisie Dotacje LGD 2026 dla firm: co robić, gdy LGD nie ogłasza naboru, a ile firma musi działać, żeby LGD przyjęła wniosek, we wpisie Dotacja na rozwój firmy, która działa krótko: kiedy LGD, a kiedy PUP.

Polska Strefa Inwestycji jako uzupełnienie kredytu

Polska Strefa Inwestycji (PSI) to nie dotacja, tylko zwolnienie z podatku dochodowego CIT albo PIT na podstawie decyzji o wsparciu wydawanej na nową inwestycję. Nikt nie przeleje Ci pieniędzy na budowę. Przez kolejne lata zostawiasz w firmie podatek, który normalnie trafiłby do urzędu skarbowego.

W PSI koszt zakupu działki wlicza się do kosztów inwestycji bez limitu 10% (§ 8 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia o pomocy na nowe inwestycje). Od działki, hali i maszyn razem liczy się limit ulgi.

Ile wyniesie ulga, zależy od tego, gdzie stanie hala, i od wielkości firmy. Limit ulgi to procent kosztów inwestycji, który zostaje w firmie jako niezapłacony podatek. Wynika z mapy pomocy regionalnej, a w Warszawie i części gmin wokół niej pomocy regionalnej nie ma wcale. Małe i mikrofirmy dostają do limitu 20 punktów procentowych więcej, średnie 10 punktów (§ 6 ust. 2 rozporządzenia o pomocy na nowe inwestycje). Przykład: w województwie lubelskim mapa daje 50%, więc mała firma ma limit 70%. Przy działce z halą za 2,5 mln zł to do ok. 1,75 mln zł podatku, którego nie zapłacisz przez kolejne lata, o ile inwestycja spełni próg minimalny z akapitu niżej.

Inwestycja musi też mieć minimalną wartość, zależną od bezrobocia w powiecie i od wielkości firmy (§ 4): dla mikrofirmy od 200 tys. zł do 2 mln zł, dla małej od 500 tys. zł do 5 mln zł, dla średniej od 1 mln zł do 10 mln zł. Do tego trzeba zdobyć wymagane punkty w kryteriach jakościowych (§ 3). Halę pod handel hurtowy albo detaliczny możesz od razu skreślić, bo handel jest z PSI wyłączony (§ 2 ust. 1).

Kredyt i PSI dobrze się uzupełniają. Warunek jest taki, że co najmniej 25% kosztów pokrywasz z własnych pieniędzy albo z finansowania zewnętrznego wolnego od wsparcia publicznego (§ 5 ust. 3), a zwykły kredyt bankowy tu się mieści. Inaczej jest z częścią kredytu objętą gwarancją de minimis, bo ta jest pomocą publiczną. Jak to policzyć w Twoim przypadku, ustal przed wnioskiem w spółce strefowej, czyli spółce zarządzającej specjalną strefą ekonomiczną, która przyjmuje wnioski o decyzję o wsparciu. Właściwą dla Twojego powiatu znajdziesz w wyszukiwarce Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu.

Akt notarialny przed wnioskiem: co naprawdę odbiera prawo do pomocy

Dotację inwestycyjną liczoną według mapy pomocy regionalnej i ulgę w PSI dostaniesz tylko wtedy, gdy wniosek złożysz przed rozpoczęciem inwestycji (art. 6 ust. 2 rozporządzenia 651/2014). No dobra, ale czy kupno działki to już rozpoczęcie?

Nie. Zakup gruntu nie jest rozpoczęciem inwestycji, tak samo jak pozwolenia i studium wykonalności (art. 2 pkt 23 tego rozporządzenia i art. 13 ust. 9 ustawy o wspieraniu nowych inwestycji). Prawo do pomocy tracisz przez to, co zrobisz pierwsze z tej listy:

• rozpoczęcie robót budowlanych,
• pierwsze prawnie wiążące zamówienie maszyn i urządzeń,
• inne zobowiązanie, po którym nie da się już wycofać z inwestycji, np. wiążąca umowa z wykonawcą hali.

Jest jednak haczyk. Działka kupiona przed wnioskiem nie odbierze Ci pomocy na halę, ale sama zwykle wypadnie z kosztów. W PSI liczą się tylko koszty poniesione w okresie ważności decyzji o wsparciu (art. 2 pkt 7 ustawy), a w dotacji datę, od której wydatki wchodzą do projektu, podaje regulamin naboru.

Kolejność jest więc taka: najpierw wniosek, potem umowa z wykonawcą. Jeśli działka ma się liczyć do ulgi w PSI, akt notarialny podpisz dopiero po wydaniu decyzji. Działkę wskazujesz jednak już we wniosku, bo decyzja określa teren inwestycji (art. 15 ust. 1 pkt 6 ustawy), więc to, jak ją zarezerwować przed decyzją, np. umową przedwstępną, omów ze spółką strefową.

Najczęstsze pytania o kredyt na halę i działkę

Pamiętaj

Kredyt na budowę hali może sfinansować też działkę, a dotacja i ulga w PSI mogą go uzupełnić, jeśli firma się do nich kwalifikuje. Zanim podpiszesz umowę z wykonawcą albo akt kupna działki, sprawdź, czy nie zamykasz sobie drogi do pomocy.

Chcesz wiedzieć, czy na Twoją inwestycję jest dotacja? Napisz, co budujesz i gdzie. Sprawdzimy to w ramach usługi Dotacje na rozwój firmy, zanim cokolwiek podpiszesz.